Инвестиции в недвижимость: суть, виды, перспективы

Инвестиции в недвижимость

Традиционно недвижимость считается привлекательным объектом для капиталовложений. Инвестировать в объекты жилой и коммерческой недвижимости, а также в строительство, выгодно даже в кризисные периоды — и в этом отличие недвижимости от других инвестиционных направлений. В чем преимущества и выгода вложения средств в квадратные метры? Стоит разобраться.

Предисловие:

  1. Преимущества инвестиций в недвижимость
  2. Как еще обеспечивается доходность инвестиций в недвижимость
  3. Инвестирование в недвижимость: тонкости
  4. Перспективы инвестирования в жилую недвижимость
  5. Получение дохода от инвестиций в жилую недвижимость
  6. В какие объекты жилой недвижимости нужно вкладывать?
  7. Вложение средств в коммерческую недвижимость
  8. Инвестиции в строительство
  9. Наиболее привлекательные объекты для инвестиций в строительство

Преимущества инвестиций в недвижимость

преимущества инвестиций в недвижимостьВысокая доходность инвестиций в недвижимость обеспечивается за счет двух факторов: единоразовая за счет подорожания квадратных метров (в случае, если в перспективе планируется их продать), а также постоянная от сдачи помещений в аренду.

Несмотря на кризисные периоды в экономике и временные спады спроса, цены на недвижимость в перспективном периоде всегда повышаются. В частности, если сравнить средние цены на объекты в Москве в докризисный период (2003 год) и цены после кризисного 2009 года, можно убедиться, что рост составил больше 300% (в долларах США). Учитывая зависимость цен на аренду от стоимости объектов, доходность обеспечивается во всех направлениях.

Естественно, что инвестиции в недвижимость связаны с рядом рисков. Однако они значительно ниже рисков, связанных с капиталовложениями на валютном рынке, в акции, фьючерсы. Для этих направлений падение спроса и цены равно катастрофе. Для недвижимости это — временное явление. В любом случае, минимальный доход объект будет обеспечивать за счет сдачи в аренду. По уровню он превысит средние доходы, получаемые от банковских депозитов.

Человек, инвестирующий в недвижимость, в отличие от человека, вкладывающего средства в акции, имеет возможность лично повлиять на объект инвестиций и даже улучшить его состояние:

  • провести ремонт;
  • реконструировать или переоборудовать помещение;
  • перевести из жилого фонда в нежилой и т.п.

Главное, что после таких мероприятий цена на объект увеличивается. Если подойти к улучшениям разумно, полученная выгода намного покроет вложенные в переоборудование средства. Мало того — любые мероприятия, улучшающие объект, увеличивают его ликвидность (то есть, возможность реализовать объект быстрее).

Как еще обеспечивается доходность инвестиций в недвижимость

Если например инвестиции в недвижимость в Москве проводились для получения долгосрочного либо среднесрочного дохода (к примеру, от сдачи в аренду), здание или помещение можно использовать как объект банковского залога при получении кредита. При этом сумма залога составит 50-80% от рыночной стоимости. При этом использование залогового имущества не запрещается. Следовательно, собственник получает доход от арендаторов и одновременно имеет доступ к кредитным средствам, которые можно использовать для развития бизнеса.

Рынок недвижимости обычно намного медленнее реагирует на экономические сотрясения. Если происходит обвал акций на бирже, рынок реагирует на это не сразу, а в срок от 2 до 6 месяцев. Этого срока достаточно, чтобы разобраться в глубине экономических проблем. Если выхода из них не намечается — объекты можно успеть реализовать. Правда, недвижимость в предкризисные периоды продается не так быстро, как, например, теряющие ценность акции.

Инвестирование в недвижимость: тонкости

тонкости инвестирования в недвижимость
Чтобы обеспечить доходность инвестиций в недвижимость, надо грамотно вложить средства. В ситуациях, когда реализуется привлекательный объект для капиталовложений, а средств для его приобретения недостаточно, можно прибегнуть к кредиту. В некоторых случаях банки готовы предоставить до 80% и больше от стоимости объекта при условии, что именно он будет выступать в качестве залогового имущества. Дальнейший доход — дело времени и правильных шагов.

Если речь идет об инвестировании в недвижимость, которая пребывает в фазе строительства (т. н. долевом участии) — дополнительная выгода может быть извлечена за счет вложения средств на ранних этапах строительства. Секрет прост: цена на квадратные метры в строящемся здании примерно на треть ниже цены на готовый объект. Соответственно, всем понятны связанные с этим процессом риски. Избежать их можно, выбрав надежного застройщика, в партнерах у которого числятся авторитетные фирмы и банки.

При наличии профессиональной строительной квалификации можно лично выступить в роли инвестора и застройщика. Это позволит снизить стоимость готового объекта до уровня себестоимости, без накруток за оплату услуг застройщика, без сметных махинаций и прочих тонкостей. При продаже готового объекта по рыночной цене вырученная прибыль будет максимальной. Естественно, что единоличный контроль и данный вид косвенной прибыли возможны только при строительстве небольших объектов.

Перспективы инвестирования в жилую недвижимость

перспективы инвестирования в недвижимость
В нашей стране инвестиции в жилую недвижимость стали еще более актуальными в период кризиса, когда люди искали более надежный способ вложения средств, чем хранение их на депозитных счетах. Покупка объектов жилой недвижимости стала способом увеличения доходов. При этом наибольшим спросом у инвесторов пользовались квартиры на первичном рынке, которые в основном выкупаются на стадии начала строительства. В продажу их выводят по факту сдачи дома в эксплуатацию.

По статистике, каждая десятая квартира в Москве сейчас приобретается с целью превращения ее в объект получения дохода: для аренды либо дальнейшей продажи. При этом доля финансовых вложений в жилую недвижимость достигла показателя 25% от всех объемов инвестиций в стране.

Получение дохода от инвестиций в жилую недвижимость

получение дохода от инвестирования в недвижимостьСамым распространенным способом инвестиции в жилую недвижимость на данный момент является покупка квартиры для продажи по более высокой цене. За счет разницы в стоимости обеспечивается достаточный уровень прибыли для дальнейшего развития подобного бизнеса.

Чтобы было понятней, стоит объяснить: в среднем высотный дом строят около 3 лет. Если купить квартиру в нем на ранних стадиях, ее цена к завершению строительства вырастет примерно на 40%. При этом владелец жилого объекта всегда имеет преимущества: в случае низкого спроса он может использовать его в качестве объекта аренды или собственного жилья.

В свою очередь, предоставление новой квартиры в аренду будет приносить инвестору около 10-15% годовых прибыли при полном отсутствии рисков. Разве что (что крайне редко) дом могут признать аварийным или случится ЧП на объекте.

В какие объекты жилой недвижимости нужно вкладывать?

В первую очередь нужно рассматривать именно квартиры в новостройках как приоритетные. Спрос на эти объекты стабилен и с каждым годом будет расти, новые квартиры в элитных домах меньше реагируют на рыночные колебания цен — в отличие от объектов вторичного рынка или новостроек класса «эконом». Самые привлекательные объекты инвестиции в жилую недвижимость — одно- и двухкомнатные новые элитные квартиры.

Главное, что стоит учитывать при вложении средств на этапе застройки — прозрачную историю застройщика, соответствие строительства заявленным срокам и перспективный уровень спроса на квартиры в строящемся доме.

Вложение средств в коммерческую недвижимость

коммерческая недвижимостьПо разным причинам, уровень инвестиций в коммерческие объекты страны снизился приблизительно на 40%. Однако эксперты называют подобное явление временным, и уже к 2015 году прогнозируют стабилизацию рынка. Даже в нынешних условиях выгодными остаются инвестиции в коммерческую недвижимость офисного и гостиничного сегментов: в офисные помещения вкладывают примерно 24% инвесторов, в гостиничные объекты — до 37%.

Судя по этой логике, стоит вкладывать средства в покупку коммерческих зданий и помещений, расположенных в бизнес-активных районах города. Как только рынок стабилизируется, экономически привлекательными станут и прочие объекты: складские, производственные, расположенные в черте города и в ближайшем пригороде.

В данный момент российские и иностранные инвесторы интересуются вложениями только в законченные и очень качественные объекты, которые готовы к эксплуатации. Также инвестиции в коммерческую недвижимость направляют в перспективные помещения, стоимость которых можно увеличить за счет простых и недорогих мер (ремонта).

Инвестиции в строительство

инвестиции в строительство
Отчасти этой темы удалось коснуться при рассмотрении способов капиталовложения в современную жилую недвижимость. Однако вопрос стоит рассмотреть глубже. Современные инвестиции в строительство недвижимости занимают большой объем от всего рынка инвестиций. Виды финансовых вложений можно разделить на такие направления:

  • вложение средств в виде участия в долевом строительстве;
  • строительство за счет собственных ресурсов, с привлечением подрядных организаций.

В первом случае инвестор практически не участвует в процессе строительства — его задача лишь выбрать ответственного застройщика и принять участие в софинансировании. В связи с тем, что процесс строительства полностью контролируется застройщиком, инвестор (он же — дольщик) не знает и не может влиять на себестоимость объекта строительства.

Другое дело, если инвестиции в строительство недвижимости вкладываются от лица застройщика. Он единолично может проконтролировать процесс выбора проектной и строительной организаций, принимать у них работу, взять на себя процесс согласования необходимой разрешительной документации в контролирующих органах.

Выступая в роли арендатора (собственника) земельного участка и будущего объекта строительства, инвестор справедливо оценивает риски и их влияние на себестоимость готового здания. При всех преимуществах такого способа капиталовложений очень важно иметь необходимые знания для эффективного контроля за возводимым объектом.

Наиболее привлекательные объекты для инвестиций в строительство

С участием инвестора, в роли которого выступает физическое лицо или собственник небольшой компании, можно эффективно возводить дома коттеджного типа или таун-хаусы для дальнейшей продажи или сдачи в аренду. Кроме сравнительно легкого контроля (при наличии знаний), снизить себестоимость этих объектов можно за счет ограниченных по размерам земельных участков в пределах города или ближайшего пригорода.

Также эффективно инвестировать в реконструкцию выгодно расположенных объектов — например, старые здания, находящиеся в экономически привлекательных районах, можно превращать в апартамент-отели или офисные центры.

Еще один объект для инвестиции в строительство — возведение дачных домов и коттеджей в перспективных регионах. К примеру, земельные участки на расстоянии больше 100км от Москвы пользуются невысоким спросом, имеют более низкую цену. Однако эксперты утверждают, что через 5 лет покупатели придут и в эти регионы, так как ближайшее Подмосковье активно заселяется. А 100-150 км — это чуть больше часа езды по хорошей трассе. Таким образом, копеечные по сути инвестиции в перспективе обернутся серьезной прибылью.

Какие капиталовложения эффективнее?

Потенциал имеют инвестиции в недвижимость и объекты в Москве, направленные на строительство. Они выгоднее пассивных вложений в приобретение готовой недвижимости, особенно, если те сдаются в аренду в состоянии «как есть» либо с бюджетным ремонтом.

Однако не стоит забывать о рисках — нестабильность рынка очень больно ударяет в первую очередь по застройщикам, и лишь потом – по владельцам готовой недвижимости. Кроме того, для инвестиций в строительство нужно обладать серьезным финансовым потенциалом. Если средства не позволяют — лучше обратить внимание на пассивные инвестиции в готовую жилую и коммерческую недвижимость.

1 комментарий Инвестиции в недвижимость: суть, виды, перспективы

  • Вадим
    Поддерживаю(0) Не поддерживаю(0)

    Инвестирование в недвижимость всегда крайне сильно привлекало инвесторов. Однако, существуют определенные риски при инвестировании в недвижимость, их необходимо всегда заблаговременно учитывать и просчитывать. Хочу дополнить представленный выше материал следующей информацией: http://forex-recipe.ru/investicii/nedvigimost/investirovanie-v-nedvigimost-kuda-vlogit-dengi/ Здесь я узнал для себя то, когда необходимо инвестировать в недвижимость и на каком этапе. Так как потенциальные риски при инвестировании необходимо всегда стараться снижать до приемлемых уровней. Именно, выбор правильного момента приобретения строящегося жилья имеет первостепенное значение для получения итоговой прибыли.
    Спасибо автору за хорошую статью!

  • Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *