Инвестиции в недвижимость: суть, виды, перспективы

Инвестиции в недвижимость: суть, виды, перспективы

Инвестиции в недвижимость

Традиционно недвижимость считается привлекательным объектом для капиталовложений. Инвестировать в объекты жилой и коммерческой недвижимости, а также в строительство, выгодно даже в кризисные периоды — и в этом отличие недвижимости от других инвестиционных направлений. В чем преимущества и выгода вложения средств в квадратные метры? Стоит разобраться.

Предисловие:

  1. Преимущества инвестиций в недвижимость
  2. Как еще обеспечивается доходность инвестиций в недвижимость
  3. Инвестирование в недвижимость: тонкости
  4. Перспективы инвестирования в жилую недвижимость
  5. Получение дохода от инвестиций в жилую недвижимость
  6. В какие объекты жилой недвижимости нужно вкладывать?
  7. Вложение средств в коммерческую недвижимость
  8. Инвестиции в строительство
  9. Наиболее привлекательные объекты для инвестиций в строительство

Преимущества инвестиций в недвижимость

Высокая доходность инвестиций в недвижимость обеспечивается за счет двух факторов: единоразовая за счет подорожания квадратных метров (в случае, если в перспективе планируется их продать), а также постоянная от сдачи помещений в аренду.

Несмотря на кризисные периоды в экономике и временные спады спроса, цены на недвижимость в перспективном периоде всегда повышаются. В частности, если сравнить средние цены на объекты в Москве в докризисный период (2003 год) и цены после кризисного 2009 года, можно убедиться, что рост составил больше 300% (в долларах США). Учитывая зависимость цен на аренду от стоимости объектов, доходность обеспечивается во всех направлениях.

Естественно, что инвестиции в недвижимость связаны с рядом рисков. Однако они значительно ниже рисков, связанных с капиталовложениями на валютном рынке, в акции, фьючерсы. Для этих направлений падение спроса и цены равно катастрофе. Для недвижимости это — временное явление. В любом случае, минимальный доход объект будет обеспечивать за счет сдачи в аренду. По уровню он превысит средние доходы, получаемые от банковских депозитов.

Человек, инвестирующий в недвижимость, в отличие от человека, вкладывающего средства в акции, имеет возможность лично повлиять на объект инвестиций и даже улучшить его состояние:

  • провести ремонт;
  • реконструировать или переоборудовать помещение;
  • перевести из жилого фонда в нежилой и т.п.

Главное, что после таких мероприятий цена на объект увеличивается. Если подойти к улучшениям разумно, полученная выгода намного покроет вложенные в переоборудование средства. Мало того — любые мероприятия, улучшающие объект, увеличивают его ликвидность (то есть, возможность реализовать объект быстрее).

Как еще обеспечивается доходность инвестиций в недвижимость

Если например инвестиции в недвижимость в Москве проводились для получения долгосрочного либо среднесрочного дохода (к примеру, от сдачи в аренду), здание или помещение можно использовать как объект банковского залога при получении кредита. При этом сумма залога составит 50-80% от рыночной стоимости. При этом использование залогового имущества не запрещается. Следовательно, собственник получает доход от арендаторов и одновременно имеет доступ к кредитным средствам, которые можно использовать для развития бизнеса.

Рынок недвижимости обычно намного медленнее реагирует на экономические сотрясения. Если происходит обвал акций на бирже, рынок реагирует на это не сразу, а в срок от 2 до 6 месяцев. Этого срока достаточно, чтобы разобраться в глубине экономических проблем. Если выхода из них не намечается — объекты можно успеть реализовать. Правда, недвижимость в предкризисные периоды продается не так быстро, как, например, теряющие ценность акции.

Инвестирование в недвижимость: тонкости

тонкости инвестирования в недвижимость
Чтобы обеспечить доходность инвестиций в недвижимость, надо грамотно вложить средства. В ситуациях, когда реализуется привлекательный объект для капиталовложений, а средств для его приобретения недостаточно, можно прибегнуть к кредиту. В некоторых случаях банки готовы предоставить до 80% и больше от стоимости объекта при условии, что именно он будет выступать в качестве залогового имущества. Дальнейший доход — дело времени и правильных шагов.

Если речь идет об инвестировании в недвижимость, которая пребывает в фазе строительства (т. н. долевом участии) — дополнительная выгода может быть извлечена за счет вложения средств на ранних этапах строительства. Секрет прост: цена на квадратные метры в строящемся здании примерно на треть ниже цены на готовый объект. Соответственно, всем понятны связанные с этим процессом риски. Избежать их можно, выбрав надежного застройщика, в партнерах у которого числятся авторитетные фирмы и банки.

При наличии профессиональной строительной квалификации можно лично выступить в роли инвестора и застройщика. Это позволит снизить стоимость готового объекта до уровня себестоимости, без накруток за оплату услуг застройщика, без сметных махинаций и прочих тонкостей. При продаже готового объекта по рыночной цене вырученная прибыль будет максимальной. Естественно, что единоличный контроль и данный вид косвенной прибыли возможны только при строительстве небольших объектов.

Перспективы инвестирования в жилую недвижимость

перспективы инвестирования в недвижимость
В нашей стране инвестиции в жилую недвижимость стали еще более актуальными в период кризиса, когда люди искали более надежный способ вложения средств, чем хранение их на депозитных счетах. Покупка объектов жилой недвижимости стала способом увеличения доходов. При этом наибольшим спросом у инвесторов пользовались квартиры на первичном рынке, которые в основном выкупаются на стадии начала строительства. В продажу их выводят по факту сдачи дома в эксплуатацию.

По статистике, каждая десятая квартира в Москве сейчас приобретается с целью превращения ее в объект получения дохода: для аренды либо дальнейшей продажи. При этом доля финансовых вложений в жилую недвижимость достигла показателя 25% от всех объемов инвестиций в стране.

Получение дохода от инвестиций в жилую недвижимость

получение дохода от инвестирования в недвижимостьСамым распространенным способом инвестиции в жилую недвижимость на данный момент является покупка квартиры для продажи по более высокой цене. За счет разницы в стоимости обеспечивается достаточный уровень прибыли для дальнейшего развития подобного бизнеса.

Чтобы было понятней, стоит объяснить: в среднем высотный дом строят около 3 лет. Если купить квартиру в нем на ранних стадиях, ее цена к завершению строительства вырастет примерно на 40%. При этом владелец жилого объекта всегда имеет преимущества: в случае низкого спроса он может использовать его в качестве объекта аренды или собственного жилья.

В свою очередь, предоставление новой квартиры в аренду будет приносить инвестору около 10-15% годовых прибыли при полном отсутствии рисков. Разве что (что крайне редко) дом могут признать аварийным или случится ЧП на объекте.

В какие объекты жилой недвижимости нужно вкладывать?

В первую очередь нужно рассматривать именно квартиры в новостройках как приоритетные. Спрос на эти объекты стабилен и с каждым годом будет расти, новые квартиры в элитных домах меньше реагируют на рыночные колебания цен — в отличие от объектов вторичного рынка или новостроек класса «эконом». Самые привлекательные объекты инвестиции в жилую недвижимость — одно- и двухкомнатные новые элитные квартиры.

Главное, что стоит учитывать при вложении средств на этапе застройки — прозрачную историю застройщика, соответствие строительства заявленным срокам и перспективный уровень спроса на квартиры в строящемся доме.

Вложение средств в коммерческую недвижимость

коммерческая недвижимостьПо разным причинам, уровень инвестиций в коммерческие объекты страны снизился приблизительно на 40%. Однако эксперты называют подобное явление временным, и уже к 2015 году прогнозируют стабилизацию рынка. Даже в нынешних условиях выгодными остаются инвестиции в коммерческую недвижимость офисного и гостиничного сегментов: в офисные помещения вкладывают примерно 24% инвесторов, в гостиничные объекты — до 37%.

Судя по этой логике, стоит вкладывать средства в покупку коммерческих зданий и помещений, расположенных в бизнес-активных районах города. Как только рынок стабилизируется, экономически привлекательными станут и прочие объекты: складские, производственные, расположенные в черте города и в ближайшем пригороде.

В данный момент российские и иностранные инвесторы интересуются вложениями только в законченные и очень качественные объекты, которые готовы к эксплуатации. Также инвестиции в коммерческую недвижимость направляют в перспективные помещения, стоимость которых можно увеличить за счет простых и недорогих мер (ремонта).

Инвестиции в строительство

инвестиции в строительство
Отчасти этой темы удалось коснуться при рассмотрении способов капиталовложения в современную жилую недвижимость. Однако вопрос стоит рассмотреть глубже. Современные инвестиции в строительство недвижимости занимают большой объем от всего рынка инвестиций. Виды финансовых вложений можно разделить на такие направления:

  • вложение средств в виде участия в долевом строительстве;
  • строительство за счет собственных ресурсов, с привлечением подрядных организаций.

В первом случае инвестор практически не участвует в процессе строительства — его задача лишь выбрать ответственного застройщика и принять участие в софинансировании. В связи с тем, что процесс строительства полностью контролируется застройщиком, инвестор (он же — дольщик) не знает и не может влиять на себестоимость объекта строительства.

Другое дело, если инвестиции в строительство недвижимости вкладываются от лица застройщика. Он единолично может проконтролировать процесс выбора проектной и строительной организаций, принимать у них работу, взять на себя процесс согласования необходимой разрешительной документации в контролирующих органах.

Выступая в роли арендатора (собственника) земельного участка и будущего объекта строительства, инвестор справедливо оценивает риски и их влияние на себестоимость готового здания. При всех преимуществах такого способа капиталовложений очень важно иметь необходимые знания для эффективного контроля за возводимым объектом.

Наиболее привлекательные объекты для инвестиций в строительство

С участием инвестора, в роли которого выступает физическое лицо или собственник небольшой компании, можно эффективно возводить дома коттеджного типа или таун-хаусы для дальнейшей продажи или сдачи в аренду. Кроме сравнительно легкого контроля (при наличии знаний), снизить себестоимость этих объектов можно за счет ограниченных по размерам земельных участков в пределах города или ближайшего пригорода.

Также эффективно инвестировать в реконструкцию выгодно расположенных объектов — например, старые здания, находящиеся в экономически привлекательных районах, можно превращать в апартамент-отели или офисные центры.

Еще один объект для инвестиции в строительство — возведение дачных домов и коттеджей в перспективных регионах. К примеру, земельные участки на расстоянии больше 100км от Москвы пользуются невысоким спросом, имеют более низкую цену. Однако эксперты утверждают, что через 5 лет покупатели придут и в эти регионы, так как ближайшее Подмосковье активно заселяется. А 100-150 км — это чуть больше часа езды по хорошей трассе. Таким образом, копеечные по сути инвестиции в перспективе обернутся серьезной прибылью.

Какие капиталовложения эффективнее?

Потенциал имеют инвестиции в недвижимость и объекты в Москве, направленные на строительство. Они выгоднее пассивных вложений в приобретение готовой недвижимости, особенно, если те сдаются в аренду в состоянии «как есть» либо с бюджетным ремонтом.

Однако не стоит забывать о рисках — нестабильность рынка очень больно ударяет в первую очередь по застройщикам, и лишь потом – по владельцам готовой недвижимости. Кроме того, для инвестиций в строительство нужно обладать серьезным финансовым потенциалом. Если средства не позволяют — лучше обратить внимание на пассивные инвестиции в готовую жилую и коммерческую недвижимость.